9782357311343: Le bail commercial et professionnel

Le statut des baux commerciaux reconnaît à t'exploitant d'un fonds de commerce plusieurs droits destinés à assurer la pérennité de son activité : une durée minimale de location de 9 ans, le renouvellement du bail à son expiration ou le versement d'une indemnité d'éviction, le plafonnement du loyer, la possibilité de changer d'activité... Pour en bénéficier, le locataire doit toutefois respecter certaines obligations, faute de quoi il risque la résiliation de son bail : payer le loyer et les charges aux termes convenus, exploiter effectivement le fonds, respecter la destination des lieux notamment. Cette 3e édition fait le point sur les obligations respectives du bailleur et du locataire commercial. Elle est à jour de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 qui a pour objectif de renforcer la protection des locataires : la répartition des charges et impôts entre bailleur et locataire est désormais encadrée, le locataire ne peut plus renoncer à donner congé au bout de 3 ans, l'état des lieux devient obligatoire... Vous trouverez dans cet ouvrage de nombreuses décisions de justice, un modèle de contrat ainsi que les textes de loi. Ce guide détaille également le statut des baux professionnels auquel sont soumis les professionnels libéraux.

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Extrait :

Les conditions d'application du statut

Un bail portant sur des locaux p. 10
L'exploitation d'un fonds de commerce p. 13
Les conditions relatives au locataire p. 16

Institué par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (art. L 145-1 et s. et R 145-3 et s. du code de commerce ; voir p. 157), le statut des baux commerciaux est destiné à assurer la protection du locataire dans son activité (commerciale, artisanale ou industrielle), en lui accordant la stabilité nécessaire à la bonne marche de son exploitation. À cette fin, il lui reconnaît un certain nombre de droits : une durée minimale de location de neuf ans (voir p. 38), le renouvellement du bail à son expiration (voir p. 75), le plafonnement du loyer en cas de renouvellement (voir p. 87), la possibilité de changer d'activité (voir p. 64)... Tous les locaux à caractère commercial, industriel ou artisanal donnés en location ne sont pas nécessairement soumis à ce statut. Pour en bénéficier de plein droit, trois conditions doivent être réunies (art. L145-1 du code de commerce) : le bail doit porter sur un immeuble ; le locataire doit y exploiter un fonds de commerce, ou une entreprise industrielle ou artisanale lui appartenant ; il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Si l'une d'elles fait défaut, le statut ne s'applique pas (sauf option pour son application ; voir p. 19) ; le bail, appelé «bail non statutaire», est alors soumis à la volonté des parties et, à défaut, aux dispositions du code civil (articles 1709 et suivants).

Un bail portant sur des locaux

Le statut des baux commerciaux s'applique aux locations portant sur un immeuble bâti, ou au moins un local. Celles portant sur un terrain nu n'y sont soumises que sous certaines conditions.

Le local doit être clos et couvert

Le local doit être susceptible de recevoir de la clientèle. Pour autant, il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse d'un bâtiment en dur ; un simple baraquement peut constituer un local au sens du statut des baux commerciaux dès lors qu'il est destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce (Cass. civ. 3e du 25.1.77, n° 74-15293). L'emplacement doit, en revanche, être fixe, ce qui exclut les cabines transportables (Cass. civ. 3e du 10.5.89, n° 87-16595). De même, sont exclus, car non clos et couverts, les emplacements servant à l'affichage publicitaire, les emplacements de vente dans les passages et sur les trottoirs, ou les aires de stationnement matérialisés par de simples bandes de peinture sur le sol (Cass. civ. 3e du 18.3.92, n° 90-15686 ; Cass. civ. 3e du 4.1.95, n° 92-21585).

Le local principal est protégé

Le statut des baux commerciaux s'applique d'office au bail portant sur le local principal. Il s'agit du local où s'exerce l'activité commerciale, industrielle ou artisanale, c'est-à-dire la fabrication (usine, atelier) et/ou la commercialisation des produits, ce qui implique la réception de la clientèle (magasin, boutique, entrepôt servant à la vente). Une entreprise peut avoir plusieurs locaux principaux. L'usine et le magasin de vente d'une société, par exemple, sont des locaux principaux. De même, un commerçant qui exploite son activité sur divers points de vente bénéficie du statut pour tous les points de vente qu'il exploite effectivement. Par extension, le statut s'applique aussi à un établissement secondaire, dès lors qu'il sert effectivement à l'activité. Il s'agit d'un local exploité distinctement du local principal, à titre permanent. Il comprend une clientèle propre (un point de vente, par exemple). Ainsi, une succursale bénéficie de la même protection que l'établissement principal, même si elle n'est ouverte que quelques jours dans la semaine (Cass. civ. 3e du 12.2.1971, n° 69-11129).

(...)

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