La copropriété en questions

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9782365030274: La copropriété en questions
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Vingt années de participation aux Informations rapides de la copropriété valaient bien un ouvrage ! La contribution de Madame Florence Bayard-Jammes à la compréhension des arcanes du droit de la copropriété et de ses évolutions a été compilée et mis à jour par les soins de [''auteur qui a pu y inclure notamment les nouvelles règles issues de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR). La copropriété en questions devrait rapidement devenir [un des ouvrages de référence dans son domaine. Jean-Marc Roux, directeur scientifique des éditions Édilaix Ici, pas de grands discours sur la propriété, son évolution ou son avenir. On traite des problèmes du quotidien des copropriétaires ... L''auteur attirera l''intérêt des copropriétaires en répondant aux questions qu''ils se posent en matière de finances, telles la participation au financement des travaux ou la récupération de certaines charges sur les locataires. On aurait tort cependant de voir dans cet ouvrage un simple catalogue uniquement destiné à la vulgarisation. Madame Florence Bayard-Jammes, nous donne un florilège des questions difficiles à traiter et des solutions qui s''imposent pour un professionnel de la copropriété. Voilà pourquoi il faut recommander l''ouvrage aux agents immobiliers, aux avocats, aux géomètres-experts et experts ou aux notaires. Daniel Tomasin, professeur émérite de l''Université Toulouse Capitole Voici un livre qui ne déçoit pas, puisqu''il rend précisément les services que ses utilisateurs peuvent en attendre. Il y a, en réalité, plusieurs façons de le lire. Il peut être lu comme le serait un traité, pour comprendre [ensemble de la matière, en recueillant les informations utiles sur les règles en vigueur,... Cet ouvrage peut aussi être consulté à propos d''une difficulté particulière pour découvrir la façon de la résoudre, vérifier une intuition, combattre une solution proposée,... L''ouvrage fournit les références qui permettront d''emporter la conviction d''un [...]

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Extrait :

Réunion de la totalité des lots de copropriété en une seule main

À jour de la loi ALUR

Lorsqu'une seule eT unique personne acquiert l'ensemble des lots de copropriété d'un immeuble, quelles formalités sont nécessaires pour dissoudre le syndicat des copropriétaires ?

À défaut de disposition particulière dans la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation constate que : «La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation» [Voir Cass. 3° civ., 4 juillet 2007, Bull. civ. III, n° 121). Jusqu'à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, il n'existait pas de-formalités particulières pour acter de la naissance du syndicat des copropriétaires qui existe de plein droit en vertu de la loi, dès lors que la propriété de l'immeuble est répartie entre deux ou plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes tel que le prévoit l'article 1er de la loi de 1965 [Voir en ce sens Cass. 3° civ. 11 janvier 2012 pourvoi n°10-24.413). À l'instar de cette disposition, le syndicat des copropriétaires disparait donc de plein droit dès que les conditions d'application du statut de la copropriété ne sont plus réunies, comme c'est le cas lors de la réunion de la totalité des lots en une seule et même main. La loi de 2014 n'a pas précisé les conditions d'attribution ou de perte de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires qui devraient donc toujours dépendre des conditions prévues à l'article 1er de la loi de 1965; mais elle instaure un registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires d'immeuble à destination partielle ou totale d'habitation, réglementé aux articles L. 711-1 à L. 711-7 du Code de la construction et de l'habitation (Voir art. 52 de la loi de 2014). Il s'agit là d'une innovation importante concernant les immeubles en copropriété dont un décret précisera les modalités d'application.

Copropriété désorganisée

Nous sommes trois copropriétaires. Jusqu'alors, nous nous sommes entendus pour partager les dépenses liées à l'immeuble (assurances, eau...). Aujourd'hui, nous devons effectuer le remaniement de la toiture et nous voulons faire les choses dans les règles et créer un syndicat «non professionnel» entre nous afin de pouvoir ouvrir un compte qui sera utilisé pour payer les travaux. Pouvez-vous nous indiquer quelles sont les formalités à accomplir ?

La création du syndicat des copropriétaires ne nécessite aucune formalité puisque celui-ci existe de plein droit dès que la propriété de l'immeuble est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (Voir en ce sens Cass. 3° civ., 11 janvier 2012, pourvoi n° 10-24413). Le syndicat des copropriétaires de votre immeuble existe donc entre les trois copropriétaires actuels. Le problème est que, jusqu'alors, vous n'avez pas fait correctement fonctionner ce syndicat. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prescrit en effet que «les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée a un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical». Votre copropriété est aujourd'hui dépourvue de syndic et vous ne pouvez pas spontanément désigner l'un d'entre vous syndic de copropriété. C'est un administrateur provisoire qui doit être désigné par le président du tribunal de grande instance à la demande de tout intéressé dans les conditions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. Il sera notamment chargé de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic. Il n'est pas obligatoire de recourir à un syndic professionnel si l'un d'entre vous souhaite exercer cette fonction. Néanmoins, le syndic non-professionnel n'est pas exempté de l'application du statut de la copropriété. L'entente et la convivialité qui règnent entre vous ne vous exonèrent pas du respect des règles et du formalisme imposés par la loi de 1965 et son décret d'application.

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