Démembrement de l'immobilier d'entreprise

 
9782757903421: Démembrement de l'immobilier d'entreprise
Extrait :

Extrait de l'avant-propos

Les chefs d'entreprise ont besoin de locaux pour exercer leur activité et recherchent le moindre coût d'utilisation pour cette dernière.

La législation leur laisse un grand choix. Ils peuvent se rendre propriétaire de ces locaux en les faisant acheter par leur entreprise. Ce peut être une acquisition différée par le recours au crédit-bail. Mais ils peuvent également recourir au bail à construction ou à la simple location en prenant à bail l'immeuble qui aura été acquis par un tiers, en l'occurrence le chef d'entreprise ou une SCI qu'il constitue à cet effet.

L'étude financière de l'investissement leur précisera les contraintes économiques de chaque solution. Compte tenu de celles qu'ils sont prêts à supporter et des conséquences juridiques et fiscales propres à chaque solution, ils seront à même de choisir le type de schéma qui leur convient le mieux.

Le présent ouvrage vise à présenter une modalité nouvelle de détention des locaux de l'entreprise par la mise en place de stratégies organisées autour d'un démembrement de propriété. Disons-le clairement, et on le démontrera, celles-ci ne poursuivent pas un but fiscal. Non seulement, elles ne génèrent pas de gain fiscal, mais elles sont assorties de coûts fiscaux aisément identifiables.

En vérité, lorsqu'on a songé à la mise en place de ces solutions, l'objectif poursuivi était d'améliorer la situation du chef d'entreprise sans nuire pour autant aux intérêts bien compris de l'entreprise. Il ne s'agit pas ici de dépouiller l'un pour habiller l'autre et surtout pas de dépouiller l'entreprise. Et à cet égard, le point central réside dans l'évaluation de l'usufruit que l'entreprise va détenir.

Tout repose sur la qualité de celle-ci. Tout écart anormal par rapport à la valeur économique réelle ferait encourir des risques importants, particulièrement pour le chef d'entreprise.

En première partie, on soulignera le risque d'abus de biens sociaux qu'une surévaluation de ce droit fait encourir. Dans la deuxième partie, on y ajoutera la sanction fiscale possible au titre de l'acte anormal de gestion, auquel on consacrera des développements particuliers. On gage d'ores et déjà que, compte tenu des enjeux fiscaux, l'administration va s'intéresser de près aux évaluations de droits démembrés et, pour tout dire, elle aura bien raison de s'en inquiéter tant celles-ci peuvent être fantaisistes. Et nous, nous sommes des légalistes respectueux des enseignements de Maître Jean. On veut parler de Jean Aulagnier, vous l'aurez compris.

Les deux situations topiques en matière d'immobilier d'entreprise sont bien connues. Soit l'immeuble est inscrit au bilan de l'entreprise opérationnelle, soit il ne l'est pas. Actuellement, la seconde situation est la plus fréquente. Propriétaire du bien, le chef d'entreprise, ou une SCI créée à cet effet, donne celui-ci en location nue à l'entreprise.

Si le chef d'entreprise opte pour cette stratégie, c'est bien parce qu'il entend profiter à terme de la propriété de l'immeuble. Une fois son entreprise transmise, la location du bien constitue une excellente source de revenus complémentaires bien utiles à l'âge de la retraite. L'objectif a été alors d'optimiser sa situation patrimoniale sans nuire aux intérêts de l'entreprise. À cet effet, on a suggéré au chef d'entreprise de procéder à une cession de l'usufruit de l'immeuble à l'entreprise. Tout le monde y trouve son compte. Le premier nommé y trouve un moyen efficace d'amélioration de sa retraite. Les fonds recueillis à l'occasion de la cession peuvent ainsi faire l'objet d'un placement, dans un produit de capitalisation par exemple. De son côté, l'entreprise n'a plus à supporter de charge de loyers. Elle remplace un flux financier sortant par la déduction d'un amortissement renforçant de la sorte sa marge brute d'autofinancement. À l'extinction de l'usufruit, le chef d'entreprise retrouve la pleine propriété de l'immeuble. L'optimisation de sa retraite prend à ce moment toute sa consistance. Outre la perception de revenus réguliers au travers de la location du bien dont il redevient plein propriétaire, le chef d'entreprise peut recueillir le capital généré par le placement initial du produit de la cession de l'usufruit.

Présentation de l'éditeur :

Cet ouvrage présente une nouvelle modalité de détention des locaux de l'entreprise par la mise en place de stratégies organisées autour d'un démembrement de propriété.
L'objectif de ces stratégies est d'améliorer la situation du chef d'entreprise sans nuire pour autant aux intérêts bien compris de l'entreprise.
À côté des stratégies classiques, on peut suggérer au chef d'entreprise de démembrer directement l'immeuble, si ses capacités financières le lui permettent. Sinon, on peut envisager la technique du démembrement des parts de la société civile immobilière.
Les avantages et les contraintes de chacune de ces stratégies et leurs coûts fiscaux sont expliqués et illustrés par des exemples.
Un ouvrage incontournable pour tous les professionnels qui veulent mettre en place en toute sécurité et en toute légalité des démembrements de l'immobilier d'entreprise.

Serge Anouchian
Expert-comptable, commissaire aux comptes D.ES. de gestion de patrimoine, chargé d'enseignement (AUREP. universités de Montpellier et de Toulouse), président de la compagnie régionale des commissaires aux comptes de Paris

Pierre Fernoux
Maître de conférences à l'université d'Auvergne, directeur du diplôme universitaire de gestion internationale du patrimoine, chargé d'enseignement à l'université de Paris-ll-Assas et à l'université de Bourgogne

Marc Iwanesko ;
Docteur en droit D.E.S. de gestion de patrimoine de l'université d'Auvergne, diplômé de droit fiscal approfondi de l'université de Paris IX Dauphine, notaire à Toulouse

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