Code des baux 2011

Tous les textes relatifs aux baux d'habitation (baux du Code civil, loi de 1948, loi de 1986 et loi de 1989), aux baux professionnels et aux baux commerciaux sont réunis dans ce code extrêmement pratique. Les principales nouveautés : la loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées ; la loi du 14 mars 2011 d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure ; le décret du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation ; la loi du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires ; la loi du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l'électricité ; la loi du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière ; la création de deux nouvelles annexes commentées (Logement social et Procédures collectives).

Extrait de l'introduction

Pendant près d'un siècle et demi, le régime des baux d'habitation, professionnels et commerciaux, a été celui de la liberté des conventions. Le Code civil dans son titre VIII contenait diverses règles (qui sont restées les mêmes depuis l'origine) applicables au contrat de louage. Ces règles ne revêtaient aucun caractère impératif et elles n'avaient donc vocation à s'appliquer qu'à défaut de stipulation contraire.

Cette situation a perduré jusqu'au lendemain de la Première Guerre mondiale. Les destructions engendrées par ce conflit ont créé une situation de pénurie de locaux. Des dispositions particulières ont alors été prises sous la pression des événements. Ce fut le début d'une longue et rapide évolution législative (I) au terme de laquelle le droit locatif apparaît comme un étrange «patchwork» (II).

I. L'ÉVOLUTION LÉGISLATIVE

Si l'on veut trouver une logique à l'attitude du législateur, on peut dire qu'après s'être contenté dans un premier temps de réagir aux circonstances (A), il a par la suite mis en place une véritable politique locative, inspirée par de grands principes, et à finalité à la fois économique et sociale (B).

A. La réaction du législateur aux circonstances

Dans l'entre-deux-guerres, un certain nombre d'événements conjoncturels ont poussé le législateur à intervenir dans le domaine immobilier. Les destructions massives occasionnées par la guerre, les réquisitions d'immeubles opérées par les autorités civiles et militaires avaient entraîné une raréfaction de l'offre, particulièrement préoccupante en matière de logements. C'est donc dans ce secteur que furent prises les premières mesures.

C'est une loi du 9 mars 1918 relative aux modifications apportées aux baux à loyer par l'état de guerre qui, pour la première fois, permit aux locataires de se maintenir dans les lieux à l'expiration de leur bail. Cette loi prorogeait les locations en cours au 1er août 1914 d'une durée de deux ans à compter du décret fixant la cessation des hostilités.

Cette technique de la prorogation du bail ou de la jouissance du locataire fut de nouveau appliquée par la suite à de très nombreuses reprises (il n'y eut pas moins de dix-huit lois successives entre 1918 et 1947...).

Puis la guerre de 1939 éclata et les difficultés de logement s'aggravèrent encore. Un décret-loi du 26 septembre 1939 fut promulgué pour régler les situations les plus urgentes. Puis intervint la loi du 1er février 1944 qui généralisa le bénéfice du droit au maintien dans les lieux pour les locataires les plus vulnérables.

En matière de baux commerciaux, une situation tout à fait voisine suscita une réaction identique du législateur. Les destructions consécutives à la guerre et la crise immobilière qui s'ensuivit avaient entraîné une grave pénurie de locaux commerciaux. Les bailleurs cherchaient à profiter de cette conjoncture en consentant des locations verbales de courte durée (Hamel, Lagarde et Jauffret, Traité de droit commercial, t. 2, n° 1130). Les prorogations de baux échus - décidées également dans ce secteur pendant et à la fin du conflit - ne constituaient que des mesures provisoires qui ne pouvaient se prolonger très longtemps. Il fallait donc tenter de résoudre de façon durable les problèmes posés (V. Pédamon, Traité de droit civil de Aubry et Rau, 7e éd., t V-2, n° 1). Tel fut l'objet de la loi du 20 juin 1926. Cette loi restait classique dans son inspiration puisqu'elle mettait en oeuvre deux notions juridiques familières (la notion d'abus de droit, d'enrichissement sans cause...). Et elle tendait à protéger le fonds de commerce, plus que le bail commercial en lui-même (V. Trasbot, Commentaires de la loi du 30 juin 1926 : DP 1926, 4, p. 257 et s. - Chauveau, Métamorphoses de la propriété commerciale in Mélanges Bréthes de la Gressaye, p. 109 et s.).